空家対策特別措置法とは？空き家問題を解決するためにできること

空き家問題の現状

総務省から公表されている統計データ「平成30年住宅・土地統計調査」によると、2018年における空き家の総数は約840万戸(※総住宅数6240万－総世帯数5400万より求めます)でこの20年で約1.5倍に増加しており、空き家率は13.6％と過去最高を記録しています。

上記データは5年前のものですが、2023年現在においてはさらに増加していることが想像できます。

一般的に空き家とは人が住んでいない、もしくはその他の利用がされていないことが常態の建物のことを指します。具体的には、1年以上人の出入りが無く、電気・水道・ガスの使用状況のない建物が空き家と判断されますが、その種類は以下４つに分類されます。

この空き家で問題となっているのは「その他の住宅」に分類された住宅です。
典型例としては高齢者が入院や施設への転居、または死亡などの理由でそのまま誰も住んでいない状態が続いているものが挙げられます。

空き家が増加する要因

「その他の住宅」が増えている背景にあるのは、少子高齢化や世帯構成の変化です。国土交通省の「令和元年空き家所有者実態調査　報告書」を見ると、人が住まなくなった理由は「死亡した」が41.9%と最も多くなっているのと同時に、住宅（空き家）を取得した理由が「相続した」の54.6％と、全体の半分以上を占めています。

このことからも親の死後、相続したものの何らかの理由によって管理できずそのまま放置してしまっていることがわかります。
本来ならば、相続した家に誰も住まない、遠方などの事由により定期的な管理も難しければ、売却や賃貸などの何らかの対策を検討するべきでしょう。
しかし、家や土地のコンディション、立地などの問題以外にも親が残した家財の処分に気後れするなどといった心情的な理由から放置してしまう人も多くいるようです。
さらに、税制上の「住宅用地の軽減惜置の特例」も、空き家をそのままにしてしまう一つの要因といわれています。住宅用地については、固定資産税や都市計画税の特例措置により税金が軽減されています。具体的には、建物が立つ住宅用の土地に対しては、200㎡までは固定資産税が６分の１に、200㎡を超える部分に対しては３分の１に軽減されます。建物を解体するにしても費用がかかるうえ、更地になると特例措置の対象から外れて税額が上昇してしまうことから、建物を解体せずに放置してしまうケースもあるようです。

このように様々な要因により、空き家は今後も増え続ける可能性が高いでしょう。

空き家に関する法制度について

空き家が増え続けていることから、空き家の発生と増加抑制を行う目的で「空家等対策の推進に関する特別措置法」が2015年に全面施行されました。
この法律は「空き家対策特別措置法」「空き家特措法」とも呼ばれています。

空き家対策特別措置法では次のことが定められています。

空き家の実態調査と所有者への管理指導

通常であれば、空き家であっても所有者の許可なく敷地内に立ち入ることは不法侵入にあたるためできません。
しかしこの特措法が出来たことにより、管理不全の空き家の場合自治体による敷地内への立ち入り調査を行うことができます。また空き家の所有者を把握するために住民票や戸籍、固定資産税情報を調べることができたり、インフラ情報を請求できることで所有者の情報を取得しやすくなりました。
そして、空き家の所有者への建物の適正な管理について指導を行います。

空き家及びその跡地の活用促進

関連事業など総合的な空き家対策に取り組む市町村に対して支援を行うことで、空き家や不良住宅の除却または活用を行い、空き家や跡地を整備して活用促進につなけています。
例えば、国土交通省が運用する「全国版空き家・空き地バンク」があります。こちらには自治体が把握・提供している空き家情報が掲載されており、空き家の所有者と買主、借主をマッチングさせることで空き家の活用を促進しています。
この情報は所有者本人の同意の上で民間事業者に提供されており、試行運用開始直後（平成30年1月）と令和4年3月末時点を比較すると、参加自治体数は882件と約2倍、物件掲載数は10890件と4.7倍に増えています。

またNPO法人が所有者や利活用の希望者から相談を受ける窓口を設けて、相談員が専門家と連携して空き家活用のアドバイスを行っています。

そのほか自治体によっては住宅リフォームや解体費用の助成金、使用していない住宅の借り上げ・寄付受け付けといった、空き家対策に活用できる諸制度を用意しています。

管理不全の空き家は「特定空家等」に指定される

この特措法では、適正に管理できていない空き家を「特定空家等」に指定することが出来ます。
特定空家等とは、そのまま放置すれば保安上危険となるおそれがある状態または、衛生上有害となるおそれのある状態、管理不十分により著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切と認められる空き家のことを言います。

この特定空家等は以下の3つの基準で判断されます。

• 建築物そのものの物的状態
• 周辺に及ぼす影響
• 危険等の切迫性

１建築物そのものの物的状態

建築物そのものの物的状態とは建築物そのものの不良度合いで判断し、生命に危険を及ぼす可能性がある保安上危険な建築物は「特定空家等」に該当します。
建物の不良度判定については以下の項目が確認されます。

• 構造一般の程度
• 構造の腐朽または破損の程度
• 防火上または非難上の構造の程度　
• 排水設備

構造の程度については専門的な話になるため割愛しますが、具体的には、老朽化による外壁の剥離、変形・傾斜が見受けられるもの、支える柱の数か所に破損があり倒壊のおそれのあるもの、目視で屋根の変形や傾きが一見してわかるもの、延焼のおそれがあるもの、雨どいの等の排水設備が無いものが挙げられます。

2 周辺に及ぼす影響度

空家の状態が同じでも周辺環境への影響度合いが重要な判断基準になります。
周囲への影響度合いは市街地と中山間地では評価が異なりますが、空き家が立地する環境、特に周辺住民や通行人など第三者の人命に危険が及ぶ可能性があるかどうかで判断されます。

前面道路・隣地が当該建物の高さ以上離れている 周囲への危険性（小）
前面道路・隣地が当該建物の高さ以上離れていない 周囲への危険性（中）
通学路・多数利用施設が当該建物の高さ以上離れていない 周囲への危険性（大）

3 危険等の切迫性

危険等の切迫性が高いかどうかは、建築物の倒壊または設備の破損が原因で通行人等に被害をもたらす状況にあるかどうかを周辺の状況に応じて考慮して判断します。
例えば、不特定多数の人が利用する施設の近くに倒壊しそうな空き家がある場合は被害が増える可能性が危険等の切迫性が高いと言えます。
それに対して、同程度の空き家が隣家とも離れており、通行量が少ない場所にある場合は倒壊しても周囲への被害が及ばないとして切迫性は高くないと判断されます。

特定空家等に対して助言・指導・勧告・命令、行政代執行が可能

特定空家等に指定された場合、空き家の状態に応じて行政から所有者へ以下のような通告がされます。
助言から指導・勧告・命令、行政代執行の順に重くなります。

行政から適正管理を求める通知があった場合は市町村役場に連絡をし具体的にどのような改善を行えばよいか確認してください。
「助言」「指導」による通知は比較的容易な改善で対処可能ですが、改善されない場合は「勧告」を受けることになります。この場合、近隣住民に大きな被害をもたらす可能性があるような深刻なケースも多いため一刻も早い対応が必要になります。
勧告を受けても改善しない場合は罰金規定のある「命令」を通告をされます。空き家をこのまま放置することで建物の倒壊や火災の発生などによる近隣住民の生命に危険を及ぼす可能性があり、迅速な対応が必要な状況です。
また命令を受けたものの改善が見られない場合や、期限までに完了しない場合は「行政代執行」によって樹木の伐採や塀の撤去、建物の解体が行われることになります。

空き家を放置するリスク

• 築年数が経過し建物そのものの資産価値が下がるなど周辺地価にも悪影響がある
• 老朽化によって外壁や構造部分の劣化が進み大規模な修繕費用が必要になる
• ゴミの不法投棄や悪臭等で近隣住民とトラブルになる
• 放火等で被害を受けた近隣住民に賠償責任を負わされる
• 管理不全によって特定空家に指定され税金が増える

管理不全の空家を放置することが原因で近隣住民とトラブルになるケースも少なくありません。
空家を放置している間に耐用年数が過ぎて建物そのものの価値が無くなってしまったり、景観悪化により地価が下がるといった悪影響もあります。
加えて生い茂る植物が越境したり、動物の住処になってゴミの投棄や悪臭等で近隣住民に迷惑をかけてしまう、さらに放置したことで屋根や外壁などが崩れ近隣住民に怪我をさせてしまうと、被害によっては賠償責任を負わされるといったことになります。
空き家の維持管理を怠って放置してしまうことで、維持費以外の費用がかさむことになります。
もし今後空家を活用する予定がない、できないのであれば、できるだけ早めに売却をして清算しておくことで事故やトラブルをなくし、余計な支出を抑えることが出来るでしょう。

このように空き家を放置することで起こるリスクは様々ありますが、大切なのは空き家を増やさないように対策することです。

空き家にしないためにできること

①リフォームをして賃貸などで活用する

相続しても住む予定がない場合、空き家をそのまま居住用に貸し出すこともできます。水回りの設備やフローリング、壁などの傷み具合によっては最小限のリフォームなどが必要になりますが、賃貸として貸し出すことが出来れば副収入にも繋がります。
物件の立地、建物の大きさにもよりますがリフォームや建て替えをして事業を起こすことも活用方法の一つです。
シェアハウスや民泊として活用したり、古民家カフェやレストランを経営、コインランドリーや駐車場経営、アパート経営などの活用方法があります。
メリットとしては、定期的な副収入が見込めること。デメリットとしては初期費用がかかるほか、選択するビジネスによっては収益が想定を下回る可能性があることです。

②売却または寄付する

最終的にとる方法にはなりますが、空き家の借り手がいない、土地活用が難しい場合は、売却や寄付を行います。
売却方法としては近くの不動産仲介業者と契約して販売を依頼する方法が最も一般的ですが、不動産会社に直接買取してもらったり、個人間での売買契約を行うことでも可能です。

この方法は維持管理の手間から解放されて、固定資産税などの支出費用を抑えたいという理由から選択する人も多いでしょう。また売却して現金化してから相続する人も多いと言われています。

空き家の活用や売却が進まない理由

とはいえ上記の2点の方法であってもスムーズにいくことは非常に難しいでしょう。
なぜなら、長年にわたって放置されている建物や土地は、維持管理も他人まかせになってしまい、誰が所有者なのかわからないまま当事者に問題意識もなく放置されていることが多いからです。

相続したとしてもその空き家が名義変更などの登記手続きも行われていなければ、権利者を特定するまでに時間とお金がかかってしまうことも要因の一つです。

さらには相続する建物や土地が共有名義の財産だった場合、売却や活用するにしても名義人全員の許可が必要になります。面倒だからと、そのまま放置している間に次の相続が発生することもあり得ます。そうすると相続の権利者はどんどん増えていき、孫の代にまで渡ってしまうことになります。

権利者全員の許可なければ売却することも、活用することもできなくなるだけでなく、放置することで建物そのものの資産価値もさがり、特定空家に指定されて近隣住民に被害があった場合には、その持ち分の範囲でそれぞれが賠償金を支払うことにもなりかねません。　
空き家をそのまま放置し続けることで、自分の子や孫にまで多大な責任がのしかかる可能性があると言えます。

空き家を生まない為に「遺言書」を活用することが重要

あなたのお家が空き家にならない為にできることは何でしょうか。
それは「遺言書」で所有不動産の利用または処分方法を明示することでしょう。

遺言書は法的に強力なものなので、遺言者の意思を実現することが出来ます。所有不動産の利用または処分方法を明示することで空き家になる可能性がかなり低くなるでしょう。

例えば、清算型遺言というものがあります。遺言者の有する不動産のみならず、預貯金の払い戻しなど財産を換価して相続人に分配させる形式の遺言です。
この遺言内容であれば、相続人の合意形成を必要とせずスムーズに売却することが可能です。
空き家が発生する一番の原因は、相続人の合意がなされないまま放置されてしまうことですので、対策としては有効でしょう。

現在、空き家増加を抑制する特例措置として、譲渡所得の3,000万円を特別控除するという制度があります。
これは空き家を相続をしてから起算して3年以内に相続人が該当家屋に耐震リフォームをしたものの譲渡、または取り壊しを行い土地を譲渡した場合に譲渡所得から3000万円控除するというものです。
（※昭和56年５月31日以前に建築された家屋に限る）
古い建築物の場合、相続後にこちらの制度を活用して売却することもできます。

まとめ

空き家の問題は現在の所有者本人だけでなく、相続する人にも関わってくる大きな問題です。

空き家にしないためにとれる対策は、土地や建物を活用するか売却や寄付で処分してしまうかの二択です。
しかし、現在空き家として存在しているものは、複数の権利者（相続人）が存在し、利用もしくは処分等の合意形成がなされないまま放置されている場合が殆どです。
複数の権利者（相続人）が発生する前に所有不動産の利用処分について明示しておくことが重要で、それには遺言書を作成するのが最も効果的でしょう。

遺言書があれば、相続人全員で遺された不動産の利用処分について合意形成を必要とせず、書かれた遺言書に則って実行するだけなので「空き家を引き継がせない」という意思が実現でき手続きがスムーズに進みます。
遺言書の作成にあたっては法律文書になるので、専門家に相談することをおすすめします。

JP行政書士事務所では遺言書の相談や作成代行を承っております。
相続に関するお悩みもお気軽にご相談ください。

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